「マンションリノベーションで、思い通りの住まいを実現したい！」と願うことは当然のことですが、マンションには「管理規約」や「構造」によって、工事内容が制限されることをご存じですか？

今回の記事では、購入してから後悔することのないよう、事前に知っておきたい中古マンションのリノベーション・リフォームで「できないこと」と確認したいポイント・注意点について解説します。

工事が始まったあとに「こんなはずじゃなかった」ということにならないよう、ポイントを押さえ、希望通りの住まいづくりを実現しましょう。

 

 

構造上の問題で「できないこと」

まず、購入前に把握しておきたい、構造上の問題で「できないこと」について、まず解説します。

物件を見つける際にも役立つ情報になりますので、事前に確認しておきましょう。

 

 

壁式構造で「壊せない壁」がある

リノベーションの際、間取りの変更を行うプランは多くありますが、構造による制約があることをチェックしておきましょう。

 

・マンションの構造について

まず、マンションの構造から簡単に説明します。

物件などの広告を見ていると、「RC造」という言葉が目に入ると思いますが、これは「鉄筋コンクリート造」という意味であり、鉄筋で補強したコンクリートを建物の骨格にしている、ということを指します。

さらに「RC造」には
①壁式構造
②ラーメン構造
といった種類があります。

ラーメン構造は、5階以上の大規模なマンションで採用される工法で、強固で安定した構造が実現できます。

一方、壁式構造は、鉄筋コンクリートの壁や天井、床を作り、それぞれの面で建物の強度を保つ工法で、主に5階以下の低層マンションで採用されます。

 

・壊せない壁がある壁式構造

マンションの構造には2つの種類があるとお伝えしましたが、壁式構造は、撤去すると強度に影響が出る壁があるため、リノベーションに向くのは、ラーメン構造になります。

すでにご説明したように、壁式構造は面で構造を支えるため、その一部でも撤去してしまうと、全体の強度バランスが崩れ、耐震性能の低下も招くことになり、柱と梁（はり）で建物を支えているラーメン構造なら、間取り変更の自由度が高くなり、設計のデザインも多くなります。

ただし、自由度が高いといっても、壁を取り除く場合は、専門家による構造計算が必要になる上、壁を撤去してしまうと、コンセントやスイッチの移動・増設についても検討が必要になります。

 

 

PS（パイプスペース）の位置による水回り移動の制限

マンションリノベーションでは、キッチンや浴室、トイレなど水回りの移動に制限があります。

集合住宅であるマンションでは、上階から下階まで、排水を流すための排水管が全戸に設置されていますが、そのパイプが格納されている場所をPS（パイプスペース）と呼びます。

このPSは共用となりますので、住民が移設や加工はできず、戸建て住宅のように、水回りを自由に変更できません。

ただし、部屋のデザインによって状況は異なりますので、その点については、「理想のリノベ向き物件を見極めるコツ」を参考にしてください。

 

 

窓や玄関ドア（共用部分）の交換不可について

窓やサッシ、玄関ドアは、自室の範囲であり、専有部分にあるため、自分の好みに変えてもいいように思うかもしれませんが、室内側にあっても共用部分にあたりますので、リノベーションはできません。

集合住宅で共用部分にあたる部分は、エントランス・階段・エレベーターはもちろん、窓・玄関ドア・バルコニーも合わせて、共用部分に含まれます。

集合住宅では、玄関ドアや窓に統一感を持たせ、建物全体の外観も大切にします。

 

 

管理規約によって「できないこと」

マンションのリノベーション・リフォームにおいては、管理組合の定める「管理規約」に従う必要があり、内容によっては、リノベを実施できないこともありますので、事前の確認が大切です。

 

 

床材の遮音規定による無垢フローリングの制限

マンションでは騒音に関するトラブルが多く、マンションでは、特に遮音性能の高い床材を採用しています。

まず、床の遮音性能を示す「LL40」や「LL45」から解説します。

どちらも遮音性能の高い製品ですが、分譲マンションで広く採用されているのは、LL45で、標準的な遮音レベルとなります。

LL45の特徴としては、「上階の生活音は聞こえるが、ストレスを感じるほどではない」といったレベルです。

さらに性能が高い製品が、LL40となり、「上階の椅子の移動音やものが落ちた音などが、音として聞こえない」といったレベルになり、LL45よりもグレードアップしています。

マンションの中には、劣化による修繕を除き、床材の交換を認めていないところがあるほか、リフォームで交換する際にも、管理規約や細則で、使用する床材に制限を加えているところが多くあります。

やさしい肌さわりと天然素材のよさが際立つ無垢材は、人気のある製品ですが、一般的には、遮音性能が低いことが多いため、導入に際しては、防音レベルを必ず確認しましょう。

 

工事時間の制限や、電気容量（アンペア数）の上限について

リノベーションにおいて、つい見落としてしまうポイントとして、工事時間の制限や電気容量（アンペア数）の上限があります。

まず、工事時間の制限ですが、多くの住民が共に生活をするマンションでは、作業できる時間に制限があることが一般的です。

一例を示しますと

作業可能時間：8時から17時
騒音の発生する作業：9時から16時
休日の作業：原則禁止

となり、多くの場合、管理規約に記載がありますので、チェックしておきましょう。

 

電気容量（アンペア数）の上限についても、物件を探す際に確認が必要です。

中古マンションの中には、電気の契約容量が、30アンペア以下のケースも珍しくありません。

エアコンにパソコン、IHクッキングヒーター、食洗機、浴室乾燥機など、電気を使う機会は、以前よりも格段に増えています。

快適に暮らすためには、40～60アンペアほどあると安心ですが、電気の供給量は建物全体で決まっているため、自由にアップできるわけではありません。

容量アップが可能かどうかは、管理会社に問い合わせてみる必要があります。

 

 

理想のリノベ向き物件を見極めるコツ

中古マンションの物件は多くありますが、リノベーションに向く物件・避けたほうがよい物件の2パターンあります。

ここからは、リノベーションに向く物件を見極めるコツをご紹介します。

 

天井の高さ（二重天井か直天井か）

一見分かりづらいかもしれませんが、天井のつくりには

【二重天井】

【直天井】

と、2つのスタイルがあります。

結論から申し上げますと、リノベーションには、二重天井が適していますので、図面を見ても分からなければ、担当者に質問してみましょう。

二重天井とは、言葉通り、天井裏が二重になっており、その空洞のスペースに、キッチンや洗面・トイレ・浴室から出る排気ダクトや埋込型ダウンライト、天井に埋め込むタイプのエアコンなどが取り付けられます。

一方で、直天井はコンクリートスラブに直接仕上げ材を貼った天井で、ダクトなどが通る部分だけ、二重天井になっています。

間取り変更を伴う大規模なリノベーションを検討したい方は、電気設備に必要な配線を移動させやすい二重天井を選ぶと、コスト ダウンにもつながります。

 

配管の経路（床下の懐があるか）

間取り変更を伴うリノベーションを行いたいときは、電気やガス、給排水の配管に注目することも大切です。

これらの配管は、マンションでは上階の床下（床下の懐）と自室の天井裏に通っており、床下には、排水しやすいよう、若干の勾配があります。

もし、希望する物件の図面がお手元にあれば、ぜひチェックしてみて欲しいのですが、水回り設備は、図面の両側にありますか？それとも右側、もしくは左側の片側のみですか？

リノベに適した物件は、両側に水回り設備があるタイプで、設備が分散していることで、
左右どちらにでも水回りを移動させやすくなります。

具体的な設計については、さらに調査が必要になりますが、まずは図面から間取り変更のしやすさを判断できますので、チェックしてみましょう。

 

 

ラーメン構造か壁式構造かの見分け方

基本的には、5階以上のマンションではラーメン構造、5階以下のマンションでは壁式構造が多いとお伝えしましたが、簡単にチェックする方法は、2つあります。

 

・図面
ラーメン構造は、柱で建物を支えるため、室内に柱がありますので、図面に柱の表記があれば、その建物はラーメン構造となります。

壁式構造は壁で支えるため、図面では太線で壁が記載されています。

 

・壁をたたく
内見などで現地を訪れたとき、室 内の四方に柱があればラーメン構造です。

図面がない場合やわかりづらい場合は、実際に壁をたたいてみましょう。

壁をたたいて、軽く高い音がしたら、内部が空間になっている可能性が高いため、ラーメン構造であり、重く低い音が聞こえたら、壁式構造と言えます。

先ほども触れましたが、ラーメン構造は、柱や梁で枠組みを作っているため、建物を支える強度・耐震性ともに安定したものとなり、壁を壊すリノベーションや間取りの変更の自由度が高くなります。

 

 

築年数は「新耐震基準」を目安に

中古物件を選ぶとき、「古い住宅は、価格は魅力的だけれども、安全？」「古いと強度が心配」と感じることもあるはずです。

1981年（昭和56年）6月以降の物件を選ぶメリット（税制優遇・安全性）について、解説しますので、参考にしてください。

 

なぜ1981年6月以降の物件がいいのか

物件選びをしていると
「新耐震基準」
「旧耐震基準」
という言葉が目に入るでしょう。

日本は、地震が多い国であるため、地震に強い建物を建てる必要がありますが、1981年6月に建築基準法が改正され、耐震強度の最低基準が大きく引き上げられました。

そのため、1981年6月1日以降に建築確認申請が受理された建物に対して「新耐震基準」、それ以前の建物を「旧耐震基準」と呼ぶようになりました。

どの程度の耐震性があるかというと
新耐震基準･･･震度６〜７程度の地震が起きて倒壊しないレベル
旧耐震基準･･･震度５程度でも建物が倒壊しないレベル
とされています。

新耐震基準で建設されたマンションは、より安全度が高くなりますが、1981年5月以前に建築申請された旧耐震基準のマンションであっても、強度が弱いとは一概に言えず、一部のマンションでは耐震診断を行い、安全性が証明されているところもあります。

耐震性は専門的な知識も必要となりますので、物件の担当者とじっくり話し合い、疑問を解消しましょう。

 

新耐震基準のメリット

新耐震基準のメリットは、耐震性以外にどのようなことがあるのを、解説します。

 

住宅ローン控除

最も大きなメリットは、住宅ローン控除が受けられる点です。

住宅ローン控除は、住宅ローンを使って住宅を購入した際に、一定の基準を満たすと住宅ローンの年末残高の0.7％が所得税や住民税から控除されるしくみとなっており、中古住宅では、新耐震基準に適合していることが条件となっています。

 

フラット35の利用可能

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が扱う固定金利型住宅ローンであり、条件の中には、「建築確認日が昭和56年6月1日以後であること」となっています。

ただし、旧耐震基準の建物でも、耐震評価基準などに適合していれば、利用できます。

 

ローン担保評価額が高い

安全性の高い新耐震基準の建物は、旧耐震基準と比較すると、ローンの担保評価額が高くなる傾向があります

 

 

旧耐震基準の注意点

旧耐震基準の物件は価格が安いというメリットがありますが、いくつかの注意点・デメリットもありますので、確認が必要です。

 

住宅ローン審査が厳しい

旧耐震基準の物件では、ローンの審査が厳しい金融機関があるほか、受け付けないというところもあります。

審査が通ったとしても、借り入れ期間が短い、金利が高いこともありますので、注意が必要です。

 

税制優遇措置が適用されない

旧耐震基準の物件は、住宅ローン控除など、税制優遇制度が適用されないケースがあります。

将来、売却が必要になったとしても、買い手が見つからないといったリスクがあるかもしれません。

 

 

【アップリフォームの強み】

アップリフォームの強みは、何といっても物件探しから設計、施工、アフターサービスまで、一貫して責任をもってお客様に寄り添う、自社管理のシステムを採用している点です。

ご希望の物件が見つかっても、「どんなリノベーションができるの？」「間取りを提案してもらえたら」とさまざま思うことがあるでしょう。

アップリフォームでは、住宅リフォームに精通したプロが、お客様と現地に出向き「お客様の望むリノベーションが可能か」を調査し、ご予算に合わせた、リノベーションのプランニングをいたします。

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※とにかく収納を増やしたい！リフォームで収納を増やす方法や費用相場などを千葉市のリフォーム会社が徹底解説！

 

※和室をどうリフォームする？畳をフローリングに張替える方法など洋室にリフォームする際の気になる費用相場や注意点などを徹底解説！

 

 

まとめ

今回の記事では、中古マンションを購入する前に知っておきたいリノベーション「できないこと」についてご紹介しましたが、参考になる情報は得られたでしょうか。

お気に入りの物件に出会えても、希望するリノベーションができないと、残念な気持ちになるだけでなく、時間も無駄になってしまいます。

できないことを早めに知り、リノベーションに適した物件に出会い、理想の住まいを実現しましょう。

 

自由にリノベできない？中古マンションリノベーションで「できないこと」の確認ポイントと注意点を徹底解説しました。

 

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